Нормативно-грошова оцінка Даний термін прописаний в українському законодавстві. В основу розрахунку цієї оцінки покладено рентний дохід від використання земельної ділянки протягом певного періоду часу. Рентний дохід – це, по суті, ті гроші, які можна виручити від найбільш ефективного використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Для земельної ділянки сільгосппризначення за межами населеного пункту цей дохід буде визначатися в результаті продажу зерна, вирощеного на земельній ділянці за певний проміжок часу. При цьому якщо ділянка належить приватній особі, також враховується якість грунту, що покриває таку земельну ділянку. В межах населеного пункту нормативно-грошова оцінка земельної ділянки розраховується на 1 кв. м. Розрахунок залежить від багатьох факторів, серед яких: місцезнаходження земельної ділянки, якість ґрунту, екологічна ситуація. Орендні відносини На думку експертів на вартість землі також впливають умови договору оренди. Якщо ділянка в оренді, то оцінюється вона дешевше. Втім, обтяження орендною угодою – не вирок. Все залежить від  термінів орендної угоди. Якщо договір закінчується – ціна ділянки буде вище. Якщо власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення не вступав ні з ким в орендні відносини, то може претендувати на ще більш високу вартість при продажу. Тобто, чим менше потрібно часу, щоб вийти з орендної угоди, тим вище вартість ділянки при потенційному продажі. Є приклади, коли наші власники паїв здали свої ділянки мало не на півстоліття в оренду. Свого часу задовольнилися не дуже високою пайовою часткою, а коли відкрився ринок землі, то схаменулися. Але ділянка, яка здана в оренду на 50 років, це майже продана ділянка. На ринку землі така ділянка по суті не представляє інтересу. Вона для пайовиків виконує функцію розбитого корита, оскільки всю пайову частку вони вибрали на багато років вперед. Ніхто і не думав, що будуть кращі можливості. У той же час аналітики ринку підкреслюють: для визначення економічно обґрунтованої вартості сільськогосподарських земель необхідно враховувати поточну орендну плату за землю і ставку за довгостроковими кредитами в іноземній валюті. Так за підсумками збиральної кампанії-2020 орендна плата за землю становила в середньому 3425 грн за 1 гектар по Україні (вартість тонни зерна, в кожних областях різна, розкид від 1700 до 6000 гривень), а ставка по довгострокових кредитах в іноземній валюті – 6, 7%. За підсумками підрахунку економічно обґрунтована середня вартість землі в Україні склала 51 тисячу гривень за гектар. Головний висновок: ціна оренди безпосередньо впливає на вартість ділянки на ринку землі. Якщо орендар платить ринкову вартість, то і ціна за гектар буде такою, яку диктує ринок. Однак цього літа вже спостерігалася тенденція до підвищення розміру орендної плати, особливо при укладанні довгострокових договорів оренди. Орендар змушений шукати шляхи, щоб зацікавлювати орендодавця у продовженні договорів оренди. Одним з таких способів і є розмір орендної плати Врожайність Як ми вже знаємо, за підсумками збиральної-2021 (попереду прибирання кукурудзи і насіння) Одеська область має всі шанси вийти в лідери по країні. За підсумками ж минулого року експерти з земельних питань вирахували нехитру закономірність: чим вище врожайність, тим дорожче земля в цьому регіоні. У 2020 році в ряд “дорогих” за прогнозами потрапили сільгоспугіддя в Вінницькій, Івано-Франківській, Львівській, Полтавській, Сумській, Тернопільській, Хмельницькій, Чернівецькій, Чернігівській областях. У цих регіонах врожайність перевищувала 5 тонн з гектара, а тому попередня ціна досягала 2-2,5 тисяч доларів за гектар. Найнижча ціна очікувалася у Волинській, Дніпропетровській, Донецькій, Запорізькій, Луганській, Херсонській областях – трохи більше тисячі доларів за гектар. Неочевидні фактори Як ми вже раніше писали, наявність відповідного технічного оснащення для проведення сільгоспробіт також є серйозним доважком до вартості ділянки. Є сучасні машинно-тракторні бригади, є кадровий потенціал (а є він і з тієї причини, що в населеному пункті розвинена інфраструктура для нормального життя) – дешевої землі чекати не слід в таких районах. А ось де вартість ділянок точно не буде захмарною, так це, де місцева влада не здатна захистити людей праці. Де аграрії і пайовики працюють без надійної юридичної підтримки та підтримки правоохоронців. Є серйозні ризики втратити урожай не тільки через погодні умови. У деяких неблагополучних районах нашої країни така обстановка – на жаль, норма життя. Розлучитися пайовикам з землею за нормальною ціною буде вкрай важко. Резюме Земельне агентство “Агро-інвест” рекомендує ретельно вивчити всі ціноутворюючі чинники. І якщо ви готові купувати або продавати ділянку, наші фахівці проаналізують всі ризики вашого рішення і допоможуть вам реалізувати важливий вибір.