Цена под микроскопом: как формируется стоимость гектара сельхозугодий

Один из наиболее часто задаваемых вопросов экспертам Земельного агентства “Агро-инвест” – как рассчитывается цена за гектар земли сельскохозяйственного назначения? Почему в Черкасской области средняя цена на рынке, в Одесской области другая, а в Винницкой – не такая, как в предыдущих двух? Консультанты компании “Агро-инвест” никому не отказывает в разъяснении важного вопроса. Тема настолько актуальная, что заслуживает отдельной заметки. К тому же один из главных принципов работа Земельного агентства “Проинформирован – значит к рынку готов”

Цена под микроскопом: как формируется стоимость гектара сельхозугодий - Агро-Інвест
Итак, на стоимость земли сельскохозяйственного назначения влияют несколько факторов. Среди основных факторов нормативно-денежная оценка, площадь, местонахождение, средняя урожайность, арендная плата, стабильность в регионе, наличие соответствующей инфраструктуры и желание пайщика продать участок. На некоторых факторах остановимся отдельно. Нормативно-денежная оценка Данный термин прописан в украинском законодательстве. В основу расчета этой оценки положен рентный доход от использования земельного участка в течение определенного периода времени. Рентный доход – это, по сути, те деньги, которые можно выручить от наиболее эффективного использования земельного участка по целевому назначению. Для земельного участка сельхозназначения за пределами населенного пункта этот доход будет определяться в результате продажи зерна, выращенного на земельном участке за определенный промежуток времени. При этом если участок принадлежит частному лицу, также учитывается качество грунта, покрывающего такой земельный участок. В пределах населенного пункта нормативно-денежная оценка земельного участка рассчитывается на 1 кв. м. Расчет зависит от многих факторов, среди которых: местонахождение земельного участка, качество почвы, экологическая ситуация. Арендные отношения   По мнению экспертов на стоимость земли также влияют условия договора аренды. Если участок в аренде, то оценивается дешевле. Впрочем, обременение арендным соглашением  – не приговор. Все зависит от временных сроков арендного соглашения. Если договор истекает – цена участка будет выше. Если владелец земельного участка сельхозназначения не вступал ни с кем в арендные отношения, то может претендовать на еще более высокую стоимость при продаже. То есть, чем меньше нужно времени, чтобы выйти из арендного соглашения, тем выше стоимость участка при потенциальной продаже. Есть примеры, когда наши владельцы паев  сдали свои участки чуть ли не на полвека в аренду. В свое время удовлетворились не очень высокой паевой долей, а когда открылся рынок земли, то опомнились. Но участок, который сдан в аренду на 50 лет, это почти проданный участок. На рынке земли он по сути не представляет интереса. Он для пайщиков выполняет функцию разбитого корыта, поскольку всю паевую долю они выбрали на много лет вперед. Никто и не думал, что будут лучше возможности. В то же время аналитики рынка подчеркивают: для определения экономически обоснованной  стоимости сельскохозяйственных земель необходимо учитывать текущую арендную плату за землю  и ставку по долгосрочным кредитам в иностранной валюте. Так по итогам уборочной кампании-2020 арендная плата за землю составляла в среднем 3425 грн за 1 гектар по Украине (стоимость тонны зерна, в каждых областях разная, разброс от 1700 до 6000 гривен), а ставка по долгосрочным кредитам в иностранной валюте – 6,7%. По итогам подсчета  экономически обоснованная средняя стоимость земли в Украине составила  51 тысячу  гривен  за гектар. Главный вывод: цена аренды непосредственно влияет на стоимость участки на рынке земли.  Если арендатор платит рыночную стоимость, то и цена за гектар будет такой, которую диктует рынок.  Однако этим летом уже наблюдалась  тенденция к повышению размера арендной платы, особенно при заключении долгосрочных договоров аренды. Арендатор вынужден искать пути, чтобы заинтересовывать арендодателя в продлении договоров аренды. Одним из таких способов и является размер арендной платы Урожайность Как мы уже знаем, по итогам уборочной-2021 (впереди уборка кукурузы и семечки) Одесская область имеет все шансы выйти в лидеры по стране. По итогам же прошлого года эксперты по земельным вопросам высчитали  нехитрую закономерность: чем выше урожайность, тем дороже земля в этом регионе. В  2020 году в ряд “дорогих” по прогнозам  попали сельхозугодия в  Винницкой, Ивано-Франковской, Львовской, Полтавской, Сумской, Тернопольской, Хмельницкой, Черновицкой, Черниговской областей.  В этих регионах урожайность превышала 5 тонн с гектара, а потому предварительная цена достигала 2-2,5 тысяч долларов за гектар.  Самая низкая цена ожидалась в  Волынской, Днепропетровской, Донецкой, Запорожской, Луганской, Херсонской областях – чуть больше тысячи долларов. за гектар Неочевидные факторы Как мы уже ранее писали, наличие соответствующего технического оснащения для проведения сельхозработ также является серьезным довеском к стоимости участка. Есть современные машинно-тракторные бригады, есть кадровый потенциал (а есть он и по той причине, что в населенном пункте развита инфраструктура для нормальной жизни) – дешевой земли ждать не следует в таких районах. А вот где стоимость участков точно не будет заоблачной, так это, где местная власть не способна защитить людей труда. Где аграрии и пайщики работают без надежной юридической поддержки и поддержки правоохранителей. Есть серьезные риски потерять урожай не только по причине погодных условий.   В некоторых неблагополучных районах нашей страны такая обстановка – увы, норма жизни. Расстаться пайщикам с землей по нормальной цене будет крайне затруднительно. Резюме Земельного агентства “Агро-инвест”  рекомендует тщательно изучить все ценоформирующие факторы. И если вы готовы покупать или продавать участок, наши специалисты проанализируют все риски вашего решения и помогут вам реализовать важный выбор.
03/09/2021