Этих изменений украинские реалии требовали уже давно. Отсутствие «белого» рынка земли сдерживала развитие тех отраслей сельского хозяйства, которые требуют значительных инвестиций именно в землю. В то же время, как отмечают аналитики, «теневой» рынок земли существовал. В последнее время для обхода моратория использовались договоры долгосрочной аренды и эмфитевзиса. Так, по состоянию на август 2019 года было заключено 111 620 договоров эмфитевзиса, что эквивалентно около 497,3 тыс. га. Еще на 600 тыс. га заключены договоры долгосрочной аренды.
В чем же заключаются нововведения?
1. Механизмы оборота земель начнут действовать с 1 июля 2021 года. При этом, они коснутся земель частной собственности. Запрет отчуждения сельскохозяйственных земель государственной и коммунальной собственности остался. Мораторий на временно оккупированных территориях продолжает действовать.
2. До 1 января 2024 года украинские юридические лица не будут иметь возможности приобрести земельные участки, находящиеся в частной собственности и отнесенных к землям для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельные участки, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельные доли (паи), кроме случаев перехода к банкам права собственности на земельные участки как предмет залога, передачи земельных участков по наследству, обмена (мены) земельного участка на другой земельный участок с одинаковой нормативной денежной оценкой или разница между нормативными денежными оценками которых составляет не более 10 процентов и отчуждение земельных участков для общественных нужд.
3. Субъектами, которые могут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения являются:
- граждане Украины;
- юридические лица Украины, созданые и зарегистрированые по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины;
- территориальные общины;
- государство.
4. В отношении банковских учреждений введены ограничения относительно условий и порядка приобретения земель в собственность только в порядке обращения взыскания на них как предмета залога. При чем, такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности.
5. Приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, созданными и зарегистрированными по законодательству Украины, участниками (учредителями) или конечными бенефициарными владельцами которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины, может осуществляться со дня и при условии одобрения такого решения на референдуме. При этом, закон содержит перечень субъектов, которым запрещено приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения при любых условиях.
6. Введенные ограничения по площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица:
– до 1 января 2024 года общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина Украины не может превышать 100 гектаров.Исключение составляют земельные участки, приобретенные в собственность до 1 июля 2021 года;
– с 1 января 2024 года общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина Украины или юридического лица, не имеет иностранных участников и бенефициаров, не может превышать 10 тыс. га.
7. Предусмотрено преимущественное право приобретения земельного участка. Согласно ст. 9 Закона Украины «Об аренде земли» такое право имеет арендатор, который в соответствии с законом может иметь в собственности соответствующую земельный участок. В то же время, арендатор может передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу, о чем должен письменно уведомить собственника земельного участка.
8. Определена возможность конфискации земельного участка (площади, превышающей разрешенный объем), приобретенной с нарушением установленного порядка, условий относительно субъекта права собственности или максимально допустимой площади земель. Конфискация осуществляется на основании решения суда по иску Госгеокадастра Украины. Конфискованный земельный участок подлежит продаже на торгах. Цена проданного на земельных торгах земельного участка, за вычетом расходов, связанных с его продажей, выплачивается его бывшему владельцу.
9. Императивно урегулированной до 1 января 2030 года является цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев). Она не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
Подытоживая изложенное, можно констатировать, что открытие рынка земли подразумевает надлежащим образом обеспечить реализацию права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и, в то же время, предусматривает ряд сдерживающих механизмов, направленных на защиту прав землевладельцев и сохранение земли как основного национального богатства.Впрочем, естественно, что в процессе реализации на практике указанных норм проявит себя потребность в совершенствовании процедур обращения соответствующих земельных участков.
Источник:
https://law.chnu.edu.ua/rynok-zemli-v-ukraini-osnovni-polozhennia/ 
71